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: 拿下全国首单储架式长租公寓CMBS 招商蛇口锦衣不夜行

拿下全国首单储架式长租公寓CMBS 招商蛇口锦衣不夜行

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在长租公寓领域,招商蛇口正在扮演一个纪录打破者的角色。

故事发生在12月1日,国内规模最大的长租公寓类资产证券化产品获批,这个以招商蛇口为发行人的资产支持专项计划实为全国首单储架式长租公寓CMBS,融资规模达60亿,超过保利在10月发行的规模为50亿的ABS。

按照招商蛇口的计划,此次通过资产证券化募集得来的资金将优先用于未来长租公寓的发展与运营。招商蛇口董事总经理许永军表示,将把长租公寓打造成为招商蛇口转型创新的标杆和先锋。

低调运营数年,招商蛇口是最早布局长租公寓的房企之一,如今终于释放其布局计划——中短期实现全国重点城市品牌落地,规模达10万间,未来通过并购模式加速扩张,扩容至100万间。

长租公寓融资规模创新高

12月1日,招商蛇口通过公告宣布,以其为发行人的“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”符合挂牌要求,获得符合深圳证券交易所挂牌条件的《无异议函》。

公告显示,该专项计划采取分期发行,首期将在获得《无异议函》的6个月内申请挂牌,其他各期将在24个月内申请挂牌。

作为全国首单储架式长租公寓CMBS(Commercial Mortgage Backed Securities),储架融资规模为60亿元,分多期发行,第一期发行规模不超过人民币20亿元,期限为18年,其中优先级产品规模19.90亿,劣后级0.1亿元。

CMBS,属于MBS(抵押贷款支持证券)的一种,其底层资产通常为商业地产、物业的未来收益权,其性质与ABS类似。此前CMBS的发行多见于商业地产领域,而长租公寓市场的资产证券化探索均为发行ABS,而发行ABS的风险取决于公寓的现金流是否稳定。

2017年2月,魔方公寓信托受益权资产支持专项计划在上交所挂牌,这是国内首单公寓行业ABS。魔方公寓ABS是基于在北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业的约4000间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流,发行规模3.5亿元人民币。

魔方之后,2017年8月、2017年10月,自如和新派公寓分别宣布发行ABS,但融资规模也仅为5亿和2.7亿。

具有破局意义的是10月23日,保利地产ABS在上交所获批通过,拟发行金额50亿元,采取储架、分期发行机制,储架额度期限两年,产品期限18年。

储架发行制度是一次核准、多次发行的再融资制度,使资产证券计划能间接实现公募REITs的扩募功能。跟魔方公寓、自如和新派公寓相比,保利融资规模之巨显而易见。而招商蛇口的CMBS发行后,将打破保利地产在长租公寓领域的融资规模纪录。

招商蛇口在公告中指出,公司发行长租公寓的资产证券化产品,募集资金将优先用于未来长租公寓的发展与运营,既拓展了公司的融资渠道,又优化负债结构。

业内人士分析,此单CMBS获批,将会放大招商蛇口公寓板块起步早、产品线完整等优势。

目前招商蛇口已在深圳、北京、武汉、重庆等发展多个项目,正有序推进天津、沈阳等城市落地,建筑规模总计约60万平米,约1.6万间。未来将围绕一线及重点二线城市进行重点布局。

招商蛇口旗下公寓已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大产品线。根据招商蛇口战略规划,壹系公寓定位为中国中长租公寓领导品牌,中短期将实现全国重点城市品牌落地,管理规模10万间;未来,通过收购兼并加速扩张,规模扩容至100万间。

招商公寓盈利水平远超行业

东方证券研报指出,经测算,目前我国租赁人口预计为1.9亿,主要由流动人口及高校毕业生构成,而至2030年,国内租赁人口将达2.7亿。

在链家研究院发布的《租赁崛起》报告中,我国租赁市场,2020年约为是1.6万亿元,2025年将达到2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。

在一线城市新房成交量增长不可持续,月供和租金差距加大,租赁人口的逐年提升和品牌公寓市场占有率间的缺口较大,长租公寓成为市场的一大蓝海。

对标租赁市场成熟的美国,企业租户占据市场份额的比例高达30%。而长期以来,我国住房租赁市场以个人出租为主,缺少规模化、市场化的机构租赁者,这一比例尚不足3%,租赁企业存在很大的市场空间。

此次长租公寓CMBS获批,将为招商蛇口公寓战略提供资本性工具。招商蛇口董事总经理许永军表示,长租公寓业务是公司发展战略之一,而资产证券化是这一战略的重要的组成部分,后续将积极开拓产融创新。

据招商蛇口介绍,目前多个正在推进的公寓项目是由在售或自持物业转变而来。

资料显示,招商蛇口全国范围内已开发超200个住宅项目,大多分布于一、二线重点城市的核心区域,为发展住房租赁业务提供了存量基础。此外,招商蛇口倡导成片区综合开发,拥有前海妈湾片区、北京台湖小镇等大批产城,而公寓业务作为城市功能配套的一部分,有着巨大的增量空间。

在招商蛇口的公寓业务蓝图中,品牌与标准具有关键作用。据透露,招商蛇口将围绕“壹棠”、“壹间”、“壹栈”公寓品牌与招商局置地旗下的“CM+”公寓品牌,尽快完善统一的品牌体系。一旦整合完成,招商蛇口将成为第一家也是唯一一家海外布局的长租公寓运营商。

值得注意的是,房企大军抢占住房租赁市场的竞争激烈,目前阶段更倾向追求规模化而牺牲效益,普遍存在盈利难的问题。

克而瑞研究指出,行业内,往往把GOP率(营业毛利率)作为反映长租公寓项目运营能力的核心指标。目前长租公寓领域中,国内代表企业GOP率约80%,而招商蛇口稳定运营项目能达90%。服务式公寓市场代表企业GOP率通常为50%-55%,招商蛇口则超68%,GOP率领先行业。

据招商公寓负责人介绍,目前公寓业务客户中,企业客户与个人客户分别占比约50%,企业客户覆盖了包括中海油、招商银行、中国移动、腾讯、大疆科技、新田石油、QSI、富士施乐、日立等大型知名企业。

[责任编辑:田晨夕]
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