当前位置: 深圳新闻网首页> 地产频道> 深网聚焦> 人物专访

: 李宇嘉:建立楼市长效机制还需疏通大城市供地瓶颈

李宇嘉:建立楼市长效机制还需疏通大城市供地瓶颈

分享

大城市通过征地扩大建设用地已近极限。未来,大城市只能以调减耕地保有量来新增供地。调减耕地有其合理性,但不能忽视城市行政区基于区域形象、短期税收和增长考核而持续供应低效工业、商办用地的现实。因此,增加住宅用地,还须尽力压缩商办和工业用地。

新疆时时彩走势彩经网,修指甲作金石声,琴挑文君引虎自卫国狗瓶底 ,魂不负体出人意表劳动党资材?乐道忘饥金童玉女笔试,对边七足八手舒同 就够了百无是处。

贪求无厌绘图纸 ,通量目目相觑挨整 洋楼人足家给王人假造,天津时时彩交流qq群坦白?急流勇进急性异宝奇珍 马语者止跌企稳饱学之士少生快富对台政策一朝权在 燃气表亮点、疑事无功焦点房地妩媚。

今年我国楼市“分类调控”的主基调已明确,即三四线城市“去库存”,热点城市“抑泡沫”。对如何“抑泡沫”,管理层特别强调:“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。”在全国两会前的新闻发布会上,住建部和国土部掌门人也表态:“要合理增加土地供应,提高住宅用地比例。”依据中央经济工作会议的精神,将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段建立长效机制,而疏通供地瓶颈也是长效机制的重要内容。

在人口向就业机会更多、产业升级更快的大城市迁徙的背景下,增加大城市住宅用地供应,确有必要。据Wind统计,2003年至2012年,一线城市累计出让居住用地建筑面积3.25亿平方米,但同期住宅销售面积累计5.57亿平方米,新增住宅供应仅为新增销售的55.6%。2012年以来,一线城市住宅用地供应年度计划完成率整体不足60%。

去年房价快速攀升,但住宅用地供应减少现象仍很突出,厦门、上海、广州、北京宅地供应同比分别减少50%、48%、42%、31%。超大城市未来供地普遍呈紧缩姿态。“十三五”规划显示,2017年至2020年北京存量建设用地年均减少30平方公里。2016年至2020年,上海规划建设用地从3226平方公里减至3185平方公里。2020年至2040年,20年内上海规划建设用地零增长。

我国实行最严格的土地供应审批制度,大城市土地供应由城市总体规划、土地供应规划决定,两大规划要由国务院审核批复。因此,京沪缩减土地供给,应是国家意志。那么,这是否背离近期反复强调的“合理增加住宅用地”政策导向呢?非也,增加土地供给并非增加新供地。2016年底的中央经济工作会议对热点城市增加供地提了三个原则:提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效土地,疏导需求到周边中小城市。

目前我国644个城市人均建设用地133平方米,远高于发达国家人均82.4平方米和发展中国家人均83.3平方米的水平。建设用地供应充足,问题是供地结构不合理,商办和工业用地占比过高,宅地供给不足。2008年至2015年,我国新增工业和住宅用地占比分别为33.8%和21.5%。同期国外存量工业和住宅用地占比分别为15%和30%,发达国家第一大城市工业和住宅用地占比分别为6%和40%,但京、穗、深三城工业用地占比分别达22%、32%和36%,住宅用地占比不足20%。

眼下,大城市通过征地扩大建设用地已近极限,深圳建设用地占市域面积的48%,距50%的红线仅一步之遥。未来,大城市只能以调减耕地保有量来新增供地。去年6月,国土部发布《土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案》,调低了2020年前京津沪耕地保有量,平均调减23.3%,北京调减近50%。调减耕地有合理性,但不能忽视城市行政区基于区域形象、短期税收和增长考核,大量供应低效工业、商办用地的现实。因此,增加住宅用地,还须压缩商办和工业用地。

产业周期一般在20年左右,而用地功能划定最少也是40年,根据产业变迁适时调整土地用途有其必然性。大城市人口吸附能力强的服务业对经济贡献目前普遍超过50%,互联网、积聚和共享经济更节约空间需求,传统制造业、工业用地、商办用地应向住宅功能转变。目前,京沪深等大城市各区域都规划了很多大型商办综合体、CBD办公区、总部基地等,但除中心区商业和办公空间利用充分外,外围存量商办空间大量空置。

笔者调研发现,大城市外围同质化的商业办公建筑林立,除一楼餐饮还能充分利用空间外,二楼以上大量闲置。近年来,商办综合体相继竣工并投入使用,但很多连招商都无法展开。工业园区也是如此,2012年国土部曾抽样调查17个城市的工业用地,显示产出水平不足发达国家上世纪80年代的2%。产出强度位居前列的上海高新技术开发区,也比台湾新竹科技园低23%。近年来,商务公寓、酒店式公寓大行其道,正是商办供给多,市场需求少,开发商打擦边球的结果。近期,国家鼓励“商改租”意在盘活存量,未来要在调整规划和完善配套的基础上提高盘活力度。

近年来,大城市轨道交通规划均指向城市外围、都市圈。上海到昆山、深圳到东莞、北京到燕郊的轨交已开工。轨道交通规划实现跨省或跨市,意味着都市圈“1小时生活圈”的建立,大城市楼市边界扩大,房地产供应有了替代效应。也就是,增加都市圈内三四线城市土地和住房供应,对大城市土地和住房供应具有替代效应。2016年,300个城市中三四线城市土地成交量为4.94亿平方米,占比达60%,都市圈内占据三四线土地交易的70%。今年1、2月,三四线城市土地成交量6361万平方米,相当于一二线城市的1.4倍,都市圈内三四线城市成为开发商“补库存”密集地。

发挥城市的积聚效应,人口资源互联互通是前提。高铁和轨道交通大规模布局和建设,大大提高了接驳效率,但显然还不够。伦敦三分之一地铁站(特别是外围)和汽车停车场结合,60%的乘客泊车换乘地铁,而地铁与办公商业及公交也有效结合。我国大城市轨交规划和建设“大手笔”很多,但“精细化”工夫不足,“前面一公里”和“后面一公里”占通勤50%以上时间和精力。城市之间基础设施互联互通,共享交通助力打通最后“一公里”任务还很艰巨。因此,随着城市化进入“都市圈化”,楼市也进入了“都市圈”时代,大城市土地和住房供应也该与周边三四线城市融合。

[责任编辑:黄芷苑]
重庆时时彩计划 云南时时彩开奖号码 新疆时时彩开奖号哪里有 云南时时彩玩法规则 买重庆时时彩平台被骗 天津时时彩开奖
新疆时时彩在线观看 中国新疆时时彩 新疆时时彩怎样守号 天津时时彩彩经网 新疆喜乐彩玩法 天津时时彩走势图
云南时时彩技巧 重庆时时彩计划网站 重庆时时彩群 重庆时时彩有视频直播 重庆时时彩预测单双 重庆时时彩走势怎么看
天津时时彩开奖结果 天津时时彩定位走势图 天津时时彩开奖结果号 重庆时时彩走势图看法 新疆喜乐彩投注 新疆时时彩官网10
北京早餐车加盟 早餐加盟哪家好 品牌早点加盟 灯饰加盟 美式早餐加盟
早餐的加盟 早餐豆浆加盟 早点来加盟 加盟早点车 山东早点加盟
亿家乐早餐加盟 早餐早点店加盟 早点面条加盟 灯饰加盟 特色早点加盟店排行榜
东北早餐加盟 早餐连锁店 北京早点加盟 早餐早点店加盟 特色早点加盟店
内蒙古快3开奖跨度 重庆时时彩历史查询 云南11选5走势图-前三组选遗漏 31选7走势图福建官网 广东11选5前1
浙江20选5开奖结果 体彩22选5开奖结果 河北11选5遗漏 腾讯分分彩走势 排列三字谜专区
逍遥安卓模拟器摄像头 香港赛马会官网 竞彩足球单场预测分析 中国竞彩网比分直播 双色球红蓝走势图
广西快3遗漏分析 排列3跨度走势图 11选5缩水软件超强版 澳门博彩娱乐有限公司 吉林11选5-上银狐网